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80后女人买房遇到新政 主张解除合同有依据吗?

发布时间:2022-07-31  分类:昆明招聘  作者:admin  浏览:8248

3354分析《民法典》第563篇作者:安微案例回顾(1)一个面对新政买房的女博士,想毁约,苦读十几年。小玲不负众望,考上了北京某知名大学。一路读下来,她的硕士和博士都很顺利。即将博士毕业的她,和很多外地来京的同学一样,小玲已经打算未来留在这个充满机遇和挑战的大都市。北京房价上涨的消息让小玲很着急。为了在房价见顶前拥有一套属于自己的房子,在北京扎根,她有了买房的打算。由于户口还在学校集体户,小玲没有资格买房,只好将目光投向商品房。带着全家多年的积蓄和东拼西凑借来的几十万元,小玲看中了北京郊区的一套商品房。2016年7月25日,小玲与开发商Y公司签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》号(以下简称预售合同),约定“Y公司将该房屋出售给小玲,该商品房用于经营”。总房款1553137元,交房时间2017年6月30日。根据预售补充协议,除不可抗力外,出卖人未按约定期限和条件向买受人交付房屋的,买受人同意继续履行合同,但出卖人应当承担违约责任。同时,补充协议明确约定了支付方式和期限。买受人小玲应在所购房屋竣工备案之日起7日内,按现行商品房购房贷款政策向银行申请相应贷款,并保证在所购房屋符合贷款条件之日起30日内将贷款全额支付至出卖人指定账户,金额为70000元。签订合同后,小玲支付了首付款783137元。2016年7月25日,小玲与Y公司签订网上合同。当日,小玲与J公司签订《装修工程合同》,书面委托J公司对该房屋进行室内装修和局部装修,办理涉案房屋交付、装修、改造的相关手续和事宜,并对该房屋的工程质量及其他与该房屋有关的问题进行检查。在此期间,北京楼市调整政策“3.17新政”及后续一系列组合拳政策相继出台,规定商品房不得用于居住,如一盆冷水,冷却了房地产市场。2017年12月20日,小玲所购房屋所在楼栋办理了竣工备案手续,J公司出具了房屋验收合格证明,并于当日完成房屋交接。但Y公司至今未收到小玲支付的房款尾款。多次催收后,小玲不仅没有支付尾款和违约金,反而提出解除合同。因为协商未果,小玲一纸诉状将Y公司告上法庭。(2)买卖双方在法庭上持不同意见。小玲认为,买房的目的是为了住。由于楼市新政策规定商品房不得居住使用,无法达到签订房屋买卖合同的目的。而且《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第七条规定:“商业银行暂停对个人购买商业项目的个人住房贷款。”这样一来,小玲就不能再以个人名义申请贷款了。高额的首付耗尽了小玲家人和亲友的心血,她无力支付剩余的房款。银行拒绝小玲的贷款申请后,Y公司于2017年7月初取走了小玲的贷款资料。到了2017年底,个人已经不能申请商业用房贷款,但没有人通知小玲这个情况。肖认为,是Y公司的无序行为(擅自套取客户贷款信息)和不作为(未尽到告知义务)导致她在新的楼市贷款政策生效前未能拿到贷款,她应承担责任。此外,自2011年以来,住建部门不允许商品房作为住房出售,但平面图规定 至于小玲未能成功办理贷款的原因,有证据证明是因为小玲不同意办理强制公证,导致银行拒绝了小玲的贷款申请,与y公司无关,而且涉案房屋在新政出台前已经签约,原则上不存在履行障碍。此外,预售合同已写明房屋用途为办公而非居住,小玲知道其用途。Y公司不构成欺诈,欺诈不是解除合同的理由。小玲不能以欺诈为由要求解除合同。那么,小玲有没有权利要求解除合同呢?楼市新政出台对合同有什么影响?法律分析(1)什么是合同解除权?合同解除权是合同当事人可以脱离合同约束力的一项权利,对双方都具有重要意义。合同解除作为一项法律制度,并不是随着合同的产生而产生的,而是在合同法发展到一定阶段才出现的。随着我国市场经济的发展,买卖纠纷大量出现,合同在其中起着关键作用。但是,合同无法正常履行的情况时有发生。因此,我国法律允许当事人在特定情况下提前解除合同关系,以适应形势变化的需要。解除合同一般有三种方式,即协议解除、约定解除和法定解除。其中,协议解除是指合同成立后,在履行或未完全履行前,当事人通过协议使合同效力消失。终止,即当事人在合同中约定提前解除权成立的条件。合同履行前约定条件的,享有解除权的一方通过行使解除权解除合同。法定解除是指合同成立后,但在合同履行或完成之前,一方当事人行使法定解除权而终止合同。本案中,小玲签订的预售合同不存在约定和解除约定。关于法定解除权,《民法典》第五百六十三条第一款规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使合同目的不能实现的;(二)履行期届满前,一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务;(三)当事人一方迟延履行主债务,经催告后在合理期限内仍未履行的;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使合同目的无法实现的;(五)法律规定的其他情形。(2)买方是否有法定的撤销权?楼市新政出台能否认定为不可抗力?预售补充协议中对此有明确约定。3360“国家采购政策等变化不视为不可抗力,买方违反合同义务仍应承担相应的违约责任。任。”另外,根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17 新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》,“3.17新政”具有公共政策的性质,其具体的限贷、限购、限售等措施,对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍。对于已经签约的房屋买卖, 原则上不认为存在因“3.17 新政”导致的履行障碍。本案中,小玲所购房屋已经过网签,与小玲同时期签约的业主在“3.17新政出台之后成功办理了贷款,而小玲却因不同意配合银行办理强制执行公证而未能成功办理贷款,合同并不存在因“3.7新政”的实施无法持续履行的情形。综上,小玲不合任何一项法定解除权情形,对预售合同不享有法定解除权,合同应继续履行。至于小玲对Y公司在宣传资料中提到涉案房屋可摆放家具,Y公司存在欺诈的主张,双方所签预售合同明确约定,涉案房屋用途是商务办公,小玲明知房屋的性质和用途,,却依然购买,应属自愿,Y公司对此不存在欺诈行为。最终,法院判决驳回了小玲解除预售合同、返还首付款的诉讼请求,同时根据诉讼双方的诉讼请求,判决小玲继续履行支付剩余房款昆明旅游的合同义务,并支付相应的违约金,判决Y公司支付合理数额的逾期交房的违约金。知识拓展(一)合同解除权的种类在经济交往中,合同履行过程中经常会出现各类状况,可能因一方违约导致合同无法继续履行,也有可能合同双方经过协商致解除合同不再继续履行,为了能在最大程度上保证合同双方的权益,《民法典》对合同解除作了明确规定,赋予了双方协商解除合同以及守约方单方解除合同的权利,即约定解除与法定解除。《民法典》第五百六十二条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。根据合同自由原则,合同当事人享有解除合同的权利。当事人双方经过协商,达成一致的意思表示,可以导致合同的解除;当事人也可以在合同中约定一方行使解除权的条件,待条件成就时单方解除合同,这就是合同的约定解除。只要当事人的约定不违背法律和社会公共道德,在法律上就是有效的,且可以产生当事人的预期效果。比如本案中,小玲和Y公司在预售合同中约定,买受人未按约定时间付款逾期超过60日后,出卖人有权解除合同一就属于约定解除的情形,小玲因自身原因迟迟不交付购房尾款,Y公司是享有约定解除权的。约定解除包括两种情况:协议解除和约定解除权。所谓协议解除,是指合同成立后,未履行或未完全履行前,当事人双方通过协商解除合同,使合同效力消灭的行为。由于协议解除是在合同成立后而非合同订立时约定解除,因而又称为事后协商解除。协议解除以当事人双方自愿协商且意思表示真实为前提,如果一方当事人在解除合同时所作的意思表示是非自愿、不真实的,则可以请求法院撤销解除合同。约定解除权,是指当事人双方在合同中约定,在合同成立后,未履行或者未完全履行前,由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权,使合同关系消灭。解除权既可以由一方享有,也可以双方都享有;既可以在订立合同时约定,也可以在订立合同后另行约定。所谓法定解除,是指在合同成立后,没有履行或者没有履行完毕之前,当事人一方行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。法定解除的根本特点在于:由法律直接规定解除的条件,当此种条件具备时,当事人可以解除合同,而无须经过对方同意。我国《民法典》规定的合同法定权主要有两种,即一般法定解除权(适用于所有的合同,见《民法典》第五百六十三条)和特别法定解除权(适用于某一类型的合同,优先于一般法定解除权使用)。比如,《民法典》第七百一十六条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”第七百三十条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。”第七百七十二条第二款规定: “承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的,应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责;未经定作人同意的,定作人也可以解除合同。”《民法典》第七百八十七条规定:“定作人在承揽人完成工作前可以随时解除合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。”这些都是对特别法定解除权的规定。法定解除和约定解除是可以并存的。一方面, 约定解除可以对法定解除作出具体的补充,比如,对不可抗力作出解释,规定何种具体事件属于不可抗力。另一方面,当事人之间的约定也可以改变法定解除,只要这些约定不违反法律、行政法规的强制性规范,约定的解除条件成就时,解除权人就可以根据合同约定将合同解除。譬如,当事人可以约定,不管违约是否严重,只要违反某一项义务,对方即可解除合同。从合同自由约定和《民法典)法律规范的任意性出发,这些约定均是有效的。(二)合同解除权的限制如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利,就会使合同关系处不确定状态,影响当事人权利的享有和义务的履行,因此,需要对该权利加以控制或限制。《民法典》第五百六十四条即规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。《民法典》第五百六十五条第一款规定,当事人一 方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。解除合同的通知有多种方式,但是为保障交易安全、尽快明确双方之间法律关系,解除权人应该及时向对方当事人发出解除合同的通知。解除权人怠于发出解除合同的通知,致使对方当事人产生合同未解除的信赖并因此遭受损失的,应当承担相应的违约责任。另外,当合同约定解除的条件成就时,享有解除权的一方不积极行使解除权,另一方继续履行合同,双方也认可的,应视为双方以实际履行行为变更了合同解除的约定,一方当事人享有的约定解除权相应灭失。本案中,如果小玲与Y公司未在预售合同中约定“除不可抗力外,出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,买受人同意合同仍继续履行”,那么,小玲对于Y公司的逾期交房行为是享有法定解除权的,但是如果小玲仍然在Y公司2017年12月20日交付房屋时对房屋进行了验收,应视为小玲对Y公司继续履行交房行为的认可和接受,小玲的这一行为足以使Y公司有正当理由信赖小玲放弃行使《民法典》第五百六十三条规定的法定解除权,据此,如果小玲以Y公司迟延交房为由主张解除合同,法院是不予支持的。普法提示近年来,限贷、限购等一系列楼市新政陆续出台,给商品房买受人的履约能力及合同目的的实现带来很大影响。合同的核心在于契约,契约责任的基础建立在当事人自由约定的基础之上,对于当事人明确且内容不违反法律规定的约定,应本着民有所约、视同法律的原则进行处理。在房地产政策调控的大背景下,买房人应当对房地产市场风险有一定的预见,在对风险认识充分的前提下约定的合同条款,是双方的真实意思表示,相关条款不违反法律规定,买房人应当按照约定承担相应的合同继续履行义务,否则应当承担违约责任。但在司法实践中,考虑到大部分限贷、限购城市房屋价格动辄百万元,如果一味地履行合同,将大大增加买房人的负担,有违公平原则,所以在充分举证证明存在履约障碍的情况下,可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定: 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”但这并不意味买受人可以据此任意解除合同,在有些情形下,买受人仍然要自行承担新政实施对其造成的影响和后果。同样,《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17 新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》中也有类似规定:““3.17 新政’具有公共政策的性质,其具体的限贷、限购、限售等措施,对部分房屋买卖合同会造 成成本增加或履行不能等障碍。对于合同订立后由于'3.17 新政’的实施致使合同无法继续履行的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。对于已经过网签的房屋买卖, 原则上不认为存在因‘3.17 新政’导致的履行障碍...”可见楼市新政不具有溯及力,对于新政实施前的房屋买卖行为一般不适用经济调整政策, 这意味着,对于新政实施前签订的合同,双方在新政实施前履行完毕,交易行为是不受影响的,一旦新政实施,履行义务还没有完成,若买受人丧失了准入条件,则导致合同目的最终无法实现。这种情况下,就需要对双方的责任进行归类,如果因出卖人不配合办理相关手续等原因导致,应当由出卖人承担责任;如果因买受人怠于交纳房款等原因造成,则应当由买受人承担违约的不利后果。公平与诚信原则贯穿于整个民事活动之中。当事人自订立合同起至合同履行完毕止,都应遵循这一原则。作为“解除当事人双方权利义务”的民事法律行为, 合同解除权的行使当然也应遵循这一原则。 合同解除权的正确行使和应用,对于维护正常的社会交易秩序、督促人们认真履行合同义务、保护人们合法权益都具有十分重要的意义。