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专题|政策持续放松下集中供地的土地“账”

发布时间:2022-07-31  分类:昆明娱乐  作者:admin  浏览:1084

二是三轮土地拍卖政策继续放松,新房市场韧性足够的城市值得关注。研究员/谢阳春、吴佳明到上半年,22个城市全部完成2022年第一轮集中供地,部分城市第二批土地拍卖也已完成。从结果来看,热度分化贯穿始终,企业拿地格局并未发生巨大变化。土地市场仍处于底部运行阶段,回暖的可持续性有待考验。自2021年首次实施集中供地以来,已经持续了一年。企业也在慢慢适应现在的供地节奏下,尤其是优质地块频频出现下的资金使用效率。“你想拿地吗?去哪里拿地?多少土地?”已经成为企业最关心的问题。就上半年土拍的表现而言,我们认为有五个方面“变与不变”值得大家关注。政策变了吗?地球拍卖比2021年回暖吗?地价下调了吗?企业拿地利润空间有多大?拿地企业有哪些新的变化和特点?01政策面越来越宽松通过降低门槛、降低成本、增加利润来提振市场信心(节选自本章)。自2021年实行首次集中供地以来,每一轮城市政策都在不断调整优化。整体呈现“松-紧-松-持续放松”的趋势。除了限地价、禁马甲、查资本金等常规要求外,在拍卖门槛、拍卖规则上做了“让利”措施,结合优质土地供应,提振了当前低迷的市场信心。1.集中土地拍卖近50%地块聚焦核心区域,通过优质地块提振市场信心(部分省略)。由于2021年第二轮和第三轮集中供地集体低迷,2022年除了部分城市将原来的三轮集中供地改为四轮外,各地政府都在不断优化供地结构,以提振房企拿地意愿,刺激土地市场回暖。从具体区域来看,上半年22个城市首轮集中供地地块中,近五成位于中心城市或热点区域,其中重庆、长沙、宁波、杭州、武汉等城市的优质区域地块占比超过七成。比如重庆的宅地供应就位于中心城区,涉及中央公园、西永等多个热点区域。长沙也大幅降低了望城区等远郊区县的供应比例,岳麓、雨花区等主城区成为供应主力。合肥、无锡、广州、成都、苏州等城市占比超过50%。可以看出,供给主力明显向中心城市倾斜。以南京为例,上半年仅进行了第一轮集中供地,供地结构变化较大。在大规模缩减下,土地供应结构更加向中心城区倾斜。与2021年三批土地出让规模相比,南京集中供地规模明显缩小,住宅用地建筑面积仅为151万平方米,少于去年任何一批的规模。但在区域供地结构上,南京这次明显减少了溧水、六合、高淳等远郊区县的供应,供地主力向中心城区倾斜,以保证土地的顺利交易,减少退牌、拍卖现象。此次推出的19宗住宅用地中,有10宗位于内环内,明显高于2021年的二、三号地块,甚至比相对火热的2021年第一轮集中供地高出13个百分点。2.土地拍卖政策是“一松再松”。核心侧重于降低成本和利润率。自2021年首次实施集中供地以来,政策面呈现“松-紧-松-松”的态势。特别是去年下半年以来,经济低迷 第一,通过降低保证金、延长付款期等方式,减轻土地收购的初期资金压力。如济南、郑州、上海、苏州、南京等城市。在2022年的集中供地中,苏州和南京均将保证金比例从去年的30%下调至20%,大大减轻了开发商的前期拿地压力,为其提供了更多的投资策略。值得注意的是,无锡也被提及。这次采用了预申请转机制。对于提交预申请并按约定缴纳土地预申请保证金的,在土地正式出让时,可使用“现金保证金”补足土地剩余竞买保证金,这也变相降低了房企缴纳保证金的比例。为了进一步减轻资金压力,这些城市的部分地块的回款期限也延长至半年甚至更长。其次,通过减少配建、降低地价、降低封顶溢价、提高限价、取消限价等手段,降低开发成本,增加利润空间。首先,最大的强项是竞赛和建设层面的优化。过去,竞争性建设的体量过大和对产业引进的高要求导致一些地块被忽视或以底价出售。因此,武汉、合肥、重庆、成都等城市都出台了相关减免政策。如武汉市,招标程序取消了一次性付款/自持/竞建环节,统一采取“熔断”地价再“摇号”的方式直接确定中标者。但在武汉第二轮集中供地中,需要建设租赁房的项目创新采用了“异地配建”的模式,有助于减轻企业经营压力。其次,天津、福州、厦门、宁波、无锡等城市在降低地价、封顶地价方面做了很多。特别是去年被收回或拍卖的地块,都采取了降低地价的措施。此外,2022年无锡首轮土地拍卖中,8宗地块最高价格封顶溢价率整体为9.2%,较2021年有所下降。政府控制土地价格和确保市场平稳运行的决心引人注目。最后,一些城市通过取消最高限价或提高最高限价来加大地价与房价的差距,以此“牟利”吸引开发企业拿地。比如成都大部分地块的销售限价与最高平均楼面价的差价都在10000元/平方米以上,为地块预留了足够的利润空间。但目前苏州园区的地块并没有市场指导价。第三,为了吸引更多的企业参与集中供地,参与竞拍的门槛也在降低。如果上海取消此前的竞价-悬挂式复合评分入围方式,全部采取挂牌方式出让,有效申请人为竞买人。合肥也将可以为未加分的二级及以下符合条件的房企加分,进一步降低参与竞拍的限制。此外,南京已同步取消同批次同集团企业竞争。宅地块不超过30%的限制,鼓励资金实力较强的企业进入布局。此外,北京、无锡、郑州等城市采取了预申请、预公告的制度,一方面有助于政府对市场进行摸底,另一方面,也能够给开发提供跟充裕的时间准备资金,并增加整体投资的可选择程度。表1.2.1 2022年22城集中供地政策调整及变化情况(含第二轮)(略)3、北京、杭州等少数城市政策稳中有“紧”,“让利”之下城市热度不尽相同(略)2集中供地城市热度分化加剧企业端仍是国央平占主导(本章节选)就上半年集中供地城市表现而言,政策虽然呈现宽松的一致性,但城市间的分化依旧显著。一方面是城市与城市之间分化加剧,热度不均;另一方面城市内部区域、板块同样“冰火两重天”。此外,在“央国平”大的拿地格局下,城市间拿地企业分布也不尽相同,济南、青岛等城投托底较为严重,杭州则本土企业强势,北京、厦门等则是规模化国企、央企占主导。1、城市表现:深、合、厦等首轮高热,二轮土拍整体偏冷从22城市2022年首轮集中供地表现来看,不同城市之间的热度分化依然在存在、甚至加剧:溢价率方面,2022年首轮过半数城市溢价率较2021年第三轮高出1个百分点以上。深圳、合肥、厦门溢价率超过7%,其中深圳在全部地块均以最高限价成交的情况下,整体溢价率高达15%,热度远超其他城市。此外,三城土拍热度在政策宽松、地块优质下较去年大幅回升,溢价率分别较2021年第三轮上升10%、6%、4%个百分点。而成都、南京、苏州、福州等虽然溢价率保持在3%左右,但与去年基本持平,整体市场热度保持平稳,仅有重庆、北京等首轮土拍较去年热度回升。反之,武汉、济南、天津、无锡、沈阳和长春表现则相对冷淡,整体溢价率低至1%左右或以下。流拍率方面,首轮集中供地时部分城市出现了大面积流拍的情况,流拍率超过30%。例如天津、长春、济南流拍率都超过40%,尤其天津在疫情反复、楼市下行的影响下,首轮集中供地在挂牌29宗,停牌15宗后,余下的14宗仅有5宗地能够成功出让,流拍率高达83%,较去年第三轮上涨65个百分点。在首轮土拍中,有8个城市土地无流拍,主要集中在长三角和中西部,如上海、深圳、苏州、重庆、郑州、长沙等。值得一提的是,厦门、北京流拍率分别较去年下降40Pts和10pts。结合集中供地的成交规模来看,2022年首轮成交规模较高的城市有杭州、上海、成都、长沙,成交建筑面积都在300万平方米以上,杭州土拍不仅热度较高、且成交规模在首轮集中供地也位列第一,整体市场复苏速度在22城中位列前茅;与此同时,天津、长春等成交热度低的城市,首轮成交量也处于末游,天津、长春在首轮流拍率高达82.76%和50%的情况下,成交总建面分别为54.1万平方米和25万平方米。综合而言,2022年首轮土拍在门槛持续宽松、政府“让利”之下热度较去年第三轮有所回温。但从上半年已经完成二轮土拍的城市来看,土地市场持续回升的趋势并未延续。除北京以外,合肥、宁波、福州等溢价率均较首轮出现下降,武汉在二轮退出优质地块也未能改变市场“冷清”的氛围。在城投、地方国企托底之下,流拍被技术性规避,合肥、武汉等流拍情况较首轮大幅缓解。2、企业表现:国央企积极、平台“托底”、民企羸弱,建发、滨江、中海分列TOP3(略)3部分城市地价出现下调土拍盈利指标有所提升(本章节选)在今年房企投资积极性锐减的情况下,为了保持土地市场的平稳运行,部分城市采取了“降价”的方式控制土地成本,出让地块的起拍价和限价与周边地块相比都有所下调,以此降低房企的资金压力;与此同时,地价的下调带来了盈利空间的提升,大部分城市的地价房价比都控制在0.6以下,在盈利能力成为房企拿地决定性指标的情况下,可以提高房企拿地的积极性。1、地价水平:部分城市出让地块明显“降价”,合肥核心区地价逆势上涨根据cric监测,我们发现在2022年土拍中部分城市对部分地块“降价”,主要分为两种方式。第一是政府“主动”降价,曾经撤牌或流拍的地块重新挂牌时,起拍价有所下调,或将地块拆分成更小的体量,降低地块的总价,以降低房企的拿地资金压力,典型城市为厦门和北京。如厦门今年首轮集中供地中挂牌的思明区2022P03(湖滨一里)和集美2022JP03(集美国际学校东侧)2宗地均为去年的流拍地块,起拍楼面价均有所下调。以集美地块为例,本次出让将起拍价下调至21293元/平方米,即使按照最高限价64000万元测算,楼面价最高也才24335元/平方米,比去年的起拍价26236元/平方米下降了近2000元/平方米。北京则略有不同,针对去年集中供地出现的大量延期出让地块,今年重新挂牌后,采取了“合二为一”的方式降低总价。如朝阳区十八里店朝阳港685、694号地块去年分别挂牌,起拍总价分分别为21.3亿和26.1亿,合计达到47.4亿,合并为一宗地块挂牌起拍价为38.8亿元,“降价”高达8.6亿,平均楼板价从54953元/平方米下降至44982元/平方米;另外朝阳区孙河乡前苇沟003号地块,出让底价也由去年的27.1亿降至19.2亿,总价下降7.9亿元,楼板价更是由61825元/平方米下降至43801元/平方米。第二是新挂牌成交地块的楼板价与周边2021年集中供地成交的地块相比,楼板价有所下调,也是市场的“被动”降价,典型城市无锡、重庆。无锡首轮土拍地价较2021年有所回调,尤其惠山区的2宗商住地块,住宅部分楼板价与2021年周边成交的地块相比,平均下调幅度在2000元/平方米;此外经开区的三宗地块也有500元/平方米左右的降价。重庆更为明显,2022年首轮供应的13宗地价格较去年周边出让宅地的价格明显降低,整体“性价比”较高。在周边有同类型地块可对比的10宗地中,仅有2幅地的起拍楼板价微涨,其余地块的起拍价则均不敌去年周边成交同类型地块的价格。2、盈利空间:上半年整体地房价比低于0.6,第二轮仍在持续“让利”(部分略)集中供地以来,部分城市在地块出让阶段就设置了销售指导价,项目售价明确后,房企盈利空间也相对明确。从今年上半年大部分城市首轮集中供地的情况来看,半数城市的拿地销售比较去年第三轮有所下降,其中无锡、杭州等去年第三轮地价房价比在0.6以上的城市,今年首轮集中供地地房比都有所下降,尤其无锡从0.62降至0.52,大幅降低了土地成本的占比;另外一半城市拿地销售比则较去年第三轮有所回升,包括济南、沈阳等原本地价房价比就比较低的城市,地房比小幅增加后也并未超过0.5。且整体来看,今年首轮集中供地城市的地价房价比都控制在0.6以下,企业的盈利空间得以得到一定的保证。广州、合肥、南京是今年首轮集中供地地价房价比最高的城市,其中北京2021年平均地价房价比为0.7,而今年首轮降至0.59。长沙、郑州、青岛平均地价房价比低至0.4以下,对于房企来说盈利空间更为充裕。去年第三轮供地中,长沙纯宅地的平均地价房价比为0.4,在本来地房比就不高的情况下,今年仍下降至0.31,持续“让利”开发商,体现了政府在投资氛围趋冷的时候稳地市的决心。4城市核心区域“贵而赚”远郊土地面临更大盈利风险综上所述,今年上半年集中供地地块整体地房比低于0.6,为房企预留了一定的盈利空间。但对于项目来说,具体能否盈利除了土地成本以外,还有税费、财务、建安等多项成本,由于不同城市建安成本不尽相同,因此本章主要从土地成本方面考虑项目的盈利情况。从上半年集中供地项目的盈利情况来看(以有销售指导价的项目为主),主要可分为4大类:其中盈利最为可观的是地房比低且房地价差大的项目,约占全部统计项目的41%,而盈利难度最大的是地房比高且房地价差小的项目,约占统计项目的17%。1、北京、上海郊区项目盈利更可观,成都、宁波等高盈利项目分布均匀上半年成交地块中,盈利较为可观项目较多的区域主要集中于7个城市,主要是东部的核心城市,包括上海、杭州、厦门、南京和宁波,此外还有北京和中部省会长沙。具体来看,上海南汇(现属于浦东新区)和杭州萧山区、余杭区今年上半年成交项目中,盈利可观项目数量较高。从这些城市盈利可观项目的区域分布情况来看,北京的昌平、大兴、丰台等区域,还有上海南汇、青浦、松江、奉贤等区域,杭州萧山、余杭、临平等区域。可以看出市核心区域地价非常高的情况下,郊县产生高盈利项目的可能性更大。此外厦门同安区也有较多高毛利项目产生,而同安区也是厦门地价相对较低的区域。对于此类城市来说,郊县拿地成本相对核心区域较低,但房价也有一定的空间,所以盈利空间也较为可观,但这些城市的核心区域房价天花板较高,所以即使地价房价比达到0.6或0.7以上的较高为,实际地价与房价之间还有2-3万元/平方米的空间,也依然“有利可图”。对于有实力在一线城市拿地,但担心核心区域成本过高、运营难度太大的房企来说,一线城市以及核心热点城市的郊县拥有较好的拿地机遇。反之,在地价相对而言没有那么高的成都、南京和宁波城市,核心城区房价较高,同样能够获得较高的盈利空间。这些城市盈利空间高的项目不仅分布在核心城区,也分布在地价相对较低的区域。房企在此类城市拿地,主要需要从配建、自持等方面确认土地的实际楼板价与销售指导价之间的空间,以及加强对板块市场行情、库存等方面的研判,才能进一步确定投资的可行性。2、竞拍轮次少、溢价率低项目普遍可获更高盈利空间结合地块的竞拍情况来看,可见地价房价比的高低与竞拍轮次、成交溢价率具有较高的关联度,而房价地价差则更多地取决于销售指导价:地价房价比低的项目,大多以1轮或10轮以下成交,并未经过激烈的多轮竞价,最终成交溢价率也已地价成交为主;反之,地价房价比高的项目,竞价轮次最多的集中在2-10轮和11-20轮,溢价率则5-10%和10-15%范围内,在房企普通便投资积极性下降的情况下,此项目还能引起激烈竞争,一般以热点城市的核心区域为主,例如杭州上城区、拱墅区和厦门的思明区、南京的秦淮区等,这些区域的含宅用地属于非常稀缺的资源,因此也会吸引部分资金实力雄厚的房企积极参拍。但也有部分项目,在经过多轮竞拍且以较高溢价率成交的情况下,地价房价比依然低于0.6,房价地价差也高于12000元/平方米:例如深圳作为首轮集中供地热度最高的城市,7宗可售商品住宅地块的平均地价房价比为0.5,平均房价地价差为24000元/平方米。可见在销售限价上后,即使租赁建面达到最大值,地块的盈利空间依然可观,也是深圳首轮土拍火热的主要原因。其中,最热门的宝安区新安A012-0112号地块,在经过69轮竞拍后,不仅地价达到最高限价,且还需要配建26000平方米租赁用房,最后整体可售楼板价达到41364元/平方米,但销售限价高达87494元/平方米,房价与地价之间价差高达4.6万元/平方米,利润空间依旧相当充足。能够在激烈竞拍后依旧保有较高盈利空间的项目,主要取决于项目出让时划定的土地最高限价、配建要求、销售指导价等。总体来看,项目的盈利空间实际上还是取决于地块出让阶段的指标设置情况,因此,在整体投资氛围冷清之下,22城各地在地块挂牌阶段,降门槛、降地价的现象时有发生,也体现了政府愿意通过让利的方式刺激房企拿地,以及持土地市场稳定运行的决心。但是对于房企来说,拿地时测算盈利空间固然重要,但是在拿地时还需要进一步对销售、去化等方面的研判,如果项目去化困难,则盈利难以实现。3、国央企以高成本撬动大利润,地方平台公司更偏好“薄利多销”(略)4、二线非核心区地块房地差小,成本虽低但将面临盈利风险(略)5短期央国平拿地格局难以逆转“让利”之下关注优质地块机遇(节选)综合而言,集中供地所呈现的“央国平占主导”的趋势不会发生本质性逆转,但在资金压力下,城投托底的意愿已经有所减弱,在国央企上半年积极补充货值后,二、三轮土拍政策继续放宽、新房市场韧性较足的城市值得关注。1、房企回款艰难限制拿地“热情”,土拍宽松下关注“捡漏”机会(略)2、托底意愿持续降低,土地市场是否真正回暖取决于民企表现自二季度以来,房地产利好政策不断,在“房住不炒”的大方针下,诸多地方出台了相应的宽松政策,意在盘活市场与提升购房的积极性。市场预期的改善跌加集中供地城市的土拍门槛宽松,我们认为会在一定程度上提振房企拿地的信心,第二、三轮土拍部分城市或将迎来拿地的“窗口期”。值得注意的是,尽管政策“暖风”不断,但市场目前并未出现实质性的逆转,且多数城市政策出台仍以“试探”为主,落地效果尚未达预期。2022年大部分房企将迎来偿债高峰,资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下,全年投资态度仍会维持谨慎。从企业端来看,国央企+平台公司的强势局面不会反转,仍是集中供地的主力军。一方面在资金成本优势下,国央企持续在核心城市补仓优质土储;另一方面,在土地市场低位运行中,经济压力使得部分城市仍需平台公司“托底”。我们认为,随着销售的复苏以及金融环境的相对宽松,民企会更多的参与到土拍中,且地方城投、平台公司的“托底”会有一定减少,主要原因在于部分平台公司不具备完全开发的能力,且持续托底对于资金要求也较高。对于部分房企而言,想要介入集中供地的核心城市,合作开发、联合开发或将是有效的渠道。在房企的城市选择上,聚焦高能级、聚焦核心城市的投资策略仍将延续。这一点从部分规模房企的表态也能看出,诸如万科、越秀、绿城等本就注重一二线的企业,表示将继续聚焦核心城市的土地资源。而部分以三四线为主的碧桂园、美的等,也在针对性的提出逐步退出低量级、低能级城市,布局高能级、确定性更强的城市。综合而言,土地市场的热度能否恢复,主要取决于民企拿地能力的恢复。相较之下,集中供地地块虽优,但普遍总价较高,而部分城市群核心三四线城市在经历过土地低潮后,整体盈利空间尚存,或将成为民企“复出”试水的首选。排版丨鸟姐专题目录政策持续宽松下集中供地的土地“账”前 言一、政策端愈发宽松,通过降门槛、降成本、增盈利提振市场信心1、集中土拍近五成地块聚焦核心区域,通过优质地块提振市场信心2、拍政策“一松再松”,核心围绕降成本、増利润空间3、北京、杭州等少数城市政策稳中有“紧”,“让利”之下城市热度不尽相同二、 集中供地城市热度分化加剧,企业端仍是国央平占主导1、城市表现:深、合、厦等首轮高热,二轮土拍整体偏冷2、企业表现:国央企积极、平台“托底”、民企羸弱,建发、滨江、中海分列TOP3三、部分城市地价出现下调,土拍盈利指标有所提升1、地价水平:部分城市出让地块明显“降价”,合肥核心区地价逆势上涨2、盈利空间:上半年整体地房价比低于0.6,第二轮仍在持续“让利”四、城市核心区域“贵而赚”,远郊土地面临更大盈利风险1、北京、上海郊区项目盈利更可观,成都、宁波等高盈利项目分布均匀2、竞拍轮次少、溢价率低项目普遍可获更高盈利空间3、国央企以高成本撬动大利润,地方平台公司更偏好“薄利多销”4、二线非核心区地块房地差小,成本虽低但将面临盈利风险五、短昆明旅游期央国平拿地格局难以逆转,“让利”之下关注优质地块机遇1、房企回款艰难限制拿地“热情”,土拍宽松下关注“捡漏”机会2、托底意愿持续降低,土地市场是否真正回暖取决于民企表现#热点深度研究#