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房价拐点来了吗?

发布时间:2022-07-31  分类:昆明资讯  作者:admin  浏览:8769

三亚,海南的地标,被誉为东方迪拜的凤凰岛。2010年,700套每平米均价7万的公寓瞬间售罄。一个月后,第二次,均价飙升至8.5万元,最高价每平方米15万元。这个价格比北京最贵的楼盘王府井的夏宫公馆还贵5万。12年过去了,恐怕当年高价购买的炒房团和有钱人做梦也想不到。现在凤凰岛房价狂跌到每平米3.5万。凤凰岛其实是开业以来少有的现象。其他城市一般情况会怎么样?我用我国著名经济学家、中科院研究员黄教授的观点给大家分析一下。首先,房价会继续上涨吗?首先,除了头部城市和部分核心区域,其他城市房价上涨的可能性不大。为什么?记住,在市场经济中,任何价格的变动都离不开供求关系。先看需求端。有两个要求。第一个是刚需,第二个是改善。根据国家统计局公布的文件,21年末全国人口仅比20年末多48万人,人口自然增长率仅为0.34。此外,到2020年,中国65岁以上的老年人已经占到总人口的13.5%,老年人几乎无法拉动住房需求。真正需要住房的主要是哪些人?有购买力的,尤其是需要结婚买房的年轻人。根据国家民政局的数据,去年,全国婚姻登记数量创下新低。从2013年开始,需求连年下降,有效购房刚需人群进入下降通道。这是第一点。有人说,就算我有房子了,我还是要改善,住得更大更好,提高品质,好吗?根据国家统计局的最新数据,中国目前的人均住房面积为41.76平方米。据黄介绍,发达国家人均住房面积50平方米是天花板,改善型需求基本上已经接近拐点。需求基本面上,全国改善需求也在接近天花板。这是第二点。那么我们再来看供给端。国家统计局数据显示,截至今年4月底,包括闲置二手房在内的全国商品房总库存高达38.4亿平方米。这是什么意思?相当于3800万套房子还没卖出去,足够满足9600万人的住房需求。像哈尔滨、长春和呼和浩特这样的城市需要八到十年的时间才能卖完他们的库存。与此同时,根据西南财经大学的数据,2017年,中国的住房空置率达到21.4%。这些数据的意义是什么?根据黄的分析,如果房价上涨,即使有两套房子闲置,大家也不怕。如果房产中介不卖,他也不会觉得亏。但是如果房价不涨,这些库存都是积压的,都是成本,会压缩新房的需求和供给。从根本上来说,无论是二手房还是新房,库存的房子太多,供大于求。都说全国的基本面代表了广大的三四线城市,那么北京上海的情况如何呢?事实上,2021年北京人口是负增长,而北京周边的燕郊、廊坊人口快速增长,上海人口增长缓慢。上海周边的一批小城市,比如三四线,人口增长远远把上海甩在后面。这背后是三四线城市的基础设施建设越来越完善,越来越适合居住和工作。这是未来几年的趋势。必然的结果是,核心区之外的核心城市的购房需求被周边稀释,而这种稀释导致了核心城市没有了房价暴涨的基础,周边的小城市也会有稳定的购房需求。还有房价不能大幅上涨的深层原因。圣 如果把手里的钱都用来还房贷,哪来的钱去消费国产科技产品?那这些企业哪来的钱提高自己的科技水平?那国家实力如何实现向上突破?所以从人口变化、需求变化、政策水平、发展等角度来看,房价是不允许继续上涨的。会大幅下跌吗?一点也不。房价大幅下跌会带来一系列负面社会影响。从上世纪90年代的日本可以清楚地看到,没有人会从房价的大幅下跌中受益。这里就不赘述了。对于房地产市场,国家要的是稳字当头。无论是大涨还是大跌,都会造成金融风险。考虑到这一点,我们再来看看国家的其他大招。从金融端禁止银行资金违规流入房地产,到三条红线给市场降温,再到规范各地二手房指导价格,同时从源头上禁止控制土地财政。可以说,在楼市调控中,从购房者到银行,再到开发商到卖地的地方,没有一个主体被遗漏。为什么?在经济社会稳定的前提下,给热衷于投机的贪婪炒房者最好的教训,就是让房子回归居住属性,让幸福的人真正安居乐业。出来吧,总要还的。