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在北京买房:买房思路清晰 建议504

发布时间:2022-06-20  分类:昆明招聘  作者:admin  浏览:2237

北京的张哥,在房地产行业摸爬滚打20年,深谙行业之道。我不想成为所谓的“专家”,我只需要20年的实践经验来帮你解答问题。一、Q:我们最近在看房,是用来改善居住条件的。希望不会落后于市场。因为预算只有1000万,而且只能住在老人附近,目前纠结于上海花园和金盛嘉怡。通过实地看房,上海物业2.6元,金盛嘉逸物业5.7元,金盛住宅小区保持较好。但是你曾经说过尽量不要碰经适房,所以我们才纠结这两个。答:1。才1000万,已经很高了。不止于此,这是一个奢侈的阶层。毕竟北京的中位数只有600万左右。2.金盛嘉怡的性质是经济适用房,但实际上相当于商品房或者福利公房。这里是央行系统的福利室,开三个会。从质量到社区氛围都没有问题。这两年没去过,但应该比一般的商品房小区好。所以不用担心这种房子的保障性质,只是名义上的。是在金盛佳一百买的。地段谈不上好,但这些社区的价值还是不错的。而北方的海洋自然也不错,只是有点老了。物业费高是合适的。你得保证利润才能维持质量,不然过几年就要赚大钱了,背上也差不了多少。3.总之两个人都绝对不落后。是否超限,要看周边装修情况。如果我在金盛佳艺买的话。仅供参考。二、Q:首套房贷,刚需上车,首付380W,总价不到600W。考虑到居住舒适度,还是希望面积大一点,想买个离地铁近一点的正规三居室,保值增值能力跑平。学区暂时不会是主要考虑的。看了这个预算,新建小区主城区和郊区带电梯的基本不够用。因为工作地点在北京的西边。我看到2000左右石景山、回龙观的板楼住宅小区没有电梯。比如石景山麓谷,古城和麓谷村,杨庄北区,杨庄板块海特花园(带电梯)等。回龙观板块的龙泽花园和曲云花园,以及一些以龙字开头的经济适用房。我想问:1。石景山板块和回龙观板块,未来回龙观在行业内会不会更强,房屋保值增值能力会不会略强?你更推荐哪个板块?最近大厂裁员潮会影响回龙观板块后续的接盘吗?2.2000年左右,不是最后一次有新的三居室没有电梯。5-10年后,楼老了,没有电梯了,卖的好不好?这种房子是不是又旧又破?3.石景山板块、鲁谷板块、杨庄板块哪个更值得推荐?四环内的一个成熟板块,以及接近后续石景山工商规划的一个板块。4.北京的这种需求还有其他推荐吗?答:1。工业,石景山的工业,我说不准什么时候能发展起来。但是回龙观也没有什么产业。从一开始就是睡城,就是靠近海淀,借助海淀的产业。这个考虑的有点多。所有工业区都在慢慢发展,辐射范围不一定大,对老房子影响不大。CBD的产业好吗?看看老房子的价格。望京最强,老房子一般,强于其他板块,但在板块中也是排名靠后的。所以没必要想太多,还是以住房为中心吧。大厂裁员到现在也没什么影响。一张新碟的推出持续发光,千万级的多的是。这有点想多了。太宏观了。没必要。2.核心区是2000年新算的,普通盘的情况主要看维护程度。保养好的话多少年算新的,一般基本十年保养才能算。没有s 4.不推荐,要求挺高的,也不太好找。仅供参考。三、Q:我想问一下把北苑荷花园西南面向顶楼的2居室(小卧室二次采光)卖掉,买天通苑一、二层200多平的复式庭院,从保值和流通角度来说,安全吗?另外一层和二层在建筑的拐角处,有点像F型建筑,在下面的横纵交界处。有什么解释吗?答:1。夹角的位置没什么好说的。这要看你自己的喜好了。其他的什么都不是,只是更不好卖。2.荷花园顶楼改为天通苑复式,均为自住产品。靠保值,有可能在某个阶段勉强能跟上行情。长期来看,大概率还在后面。流通必须普通,否则价格不可能落后。当然也要看上市时的价格。便宜的话还是好卖的。3.没必要考虑什么保值和流通,就看你喜不喜欢了。毕竟房子是用来住的。如果非要谈保值,那就看价格了。早期天通苑统一价格2650。目前小户型基本在5万左右,基本跟随北京市场。大单位大多在3万以上,不必谈保值。在这个典型的刚需板块,大户型不好卖,就是买不起,有钱人也不太喜欢这个板块。另外,在楼层面积的问题上也没有太大的优势。4.简而言之就是自住房,和投资关系不大。仅供参考。4.Q:现居西三旗育新花园小区。儿子到了结婚年龄,想在附近再买一套房子。总价600左右。育新花园有个首都师范大学附属小学,有点学区房的概念。你说把现在的房子过户给儿子再买,还是让孩子直接买。如果买的话,我们不需要这个学区房概念,但是我们也想要接近它的东西。答:1。育新花园不是学区房概念,是标准的学区房。溢价率和五环内没什么区别。如果你打算把你的学位留给你的孙子,那就把它转给你的儿子。2.剩下的就是买房资格的问题了。如果你没有贷款,把房子过户给儿子后,你就有资格申请第一笔贷款。然后用你的资质去贷款,你可以保留你儿子的第一笔贷款资格。总的来说,要尽量保留孩子的资质,说不定以后还能发挥更大的作用。但是没有标准。看你自己的考虑了。要看税收值不值得。如果这套房在90平米以下,可以以买卖的形式转让,相对经济。让当地中介算算。如果没有中介费,应该是几万块钱。用这点税收换来保住儿子的资格值得吗?如果你觉得划算,可以转给儿子再买,综合考虑一切。仅供参考。5.Q:我们先在东坝开了一套2房和亦庄常春藤。远洋天著一套4居,想把2套都卖了、为了2个孩子(老大10岁、老二7岁)上学,在东、西城买个3居,最好新一点,哪个合适?A:1、10岁和7岁,7岁的也入学了吧?现在这个时候了,就算是今年入学这会儿再买房也晚了啊,买了也没什么意义,那就都是转学了。考虑好,不是买了学区房就能进好学校,幼升小都得看顺位碰运气,跨区转学的话则大概率就是派位。好学校几乎不可能,一般先在本学区安排,没学位的话在临近学区甚至全区都有可能。如果派入普通学校,那学区房的意义就不大了。另外作为转学生,在没有六年一贯制学籍的情况下,直升校一般不收,也就是仍然只能派位,那就算进入了直升校都意义不大。2、如果考虑好了那就先看西城的呗,东城的派位更均衡,或者说更没谱儿。两套房加起来2000来万?看陶白吧,赌一把直升校,至少房子保值方面或许好一些。比如中信城,房龄新品质好,保值也好,八中附小的学区,提前咨询学校或教委看是否接收。如果担心跨学区派位那就看其他几个学区,那倒一般没什么跨区了。比如大椿天的四合上院等等,广外广牛房龄新的更多,凭个人喜好就行。东城的就看北城吧,南城的有可能派到天永。东直门的华冠丽景,相对能兼顾的,还有海晟名苑,老牌儿豪宅。另外俩孩子,跨区转学一定提前问好了,别被派入俩学校,接送太麻烦。仅供参考。六、Q:目前手头400w-420w预算,首付总包170w以内,首房首贷。女生在读博士工作未定,男生工作已定。目前在东管头南金丰园、新发地宜兰园、新发地天伦锦城、新宫飞腾家园等地做考量。其实内心还比较纠结,麻烦给排个序。大概四类选择,400w-420w,买大持有10年,买小5-6年女生工作后就近换,您觉得哪个保值增值空间大?次新+产业逻辑,买房面积小,是否基数也小?目前男生工作在10号线西钓鱼台/6号线花园桥,女生也在海淀大学城这块。选择1:非明显投资地段/洼地+次新房+大,比如新发地次新,80-90平;选择2:投资地段+次新房+小,比如丽泽附近,07年前后,55-60平左右;选择3:投资地段+老房+大,比如东管头南/西局+00年前后,70-75平;选择4:海淀上车学区+老房(80-90年代)+小50平。4年内不考虑生育问题,另外,没学区没电梯的02-04年左右的板楼可以考虑吗?以后好转手吗?金丰园、宜兰园和飞腾家园都是板楼。除此,您还有推荐的适合我们情况的买房地点吗?(女生单位未定)或许全北京通勤不过分离谱的都可以考虑。A:1、170万包括税费了吗?买420万的几乎是最高额度,税费单独准备吗?一般要预留出十多20万的。2、我觉得考虑的有点儿多了,这个预算不好做到。比如学区房,海淀的基本500万起,总价低的大多都是不好贷款的,这个首付买不到。另外总价越低的溢价越高,平均值30%,占坑儿房能到40%。丽泽板块该涨的也早涨完了,这会儿再往里冲已经比较晚了。任何概念型的投资品都是早进入的赚大钱,进入的越晚溢价越高,风险也就越大。丽泽几个好楼盘的溢价率不弱于学区房了,这个预算也买不到,没人会把总价低升值好的给刚需留着。能买到的低价房那肯定就是大家都不愿出高价的,那如果在前期这么好行情的时候都没人高价接盘,你们有什么手段给推高吗?3、所以以这预算来说还是先以自住为主吧,其他的别考虑太多,几乎做不到,北京的投资门槛儿挺高的,小心被人忽悠,期望值越高被忽悠的可能性越大。先看首经贸吧,金丰园就是很普通的老小区,规模有点儿小,就几栋楼300多户吧。在之前的这些年升值不是太好,否则也不会这个价格,比三环新城的经适房还便宜。所以就是自住为主,板块当然挺好,大概率不至于再走弱。买不到合适的再看新发地,先看天伦锦城,然后看安置房和经适房为主的宜兰园。有可能因为新发地搬迁而重新规划,那或许能将之前缺失的各种配套补回来,比如超市、公园和被甩下的4号线地铁站等等。但这还说不好,只是有可能。4、总之期望值别太高,让中介给算好账再签约,别听他们忽悠。仅供参考。随昆明资讯便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!