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北京顶级学区房 走下神坛

发布时间:2022-07-19  分类:昆明旅游  作者:admin  浏览:6358

作者孔李海,编辑张伟贤,图来源,图虫“最近三年不要碰‘金德月’的学区房,尤其是老的。”在21世纪经济报道记者的采访中,无论是在西城区浸淫多年的经纪人,还是在西城区研究房源的家长,都达成了这样的共识。近日,北京市西城区2022年幼儿园入学成绩出炉。在“731”(2020年7月31日)后买了一套顶级学区房的家长们,再次失去了梦想,尤其是德胜学区,“731”后的孩子全部出区,月坛学区的孩子也与重点小学失之交臂。“我们拿一套单价19万的房子,我们都和隔壁学区单价12万的房子上同一所小学。谁都很难把它放在一边。”去年6月,一位冲刺购买德胜学区“老牛小”玉祥小学对口学区房的家长表示,买房时已经知道多校划片政策,但还是想赌一把“对口牛小”的概率。去年的录取结果泼了一盆冷水。今年,孩子终于转到了隔壁新街口学区的普通小学。当“学区房比牛小”的确定性被消解,顶级学区房的光环也就因此黯然失色,教育的附加值也就消除了。“老小”成交量和成交价格下降,北京西城学区房“削峰填谷”趋势越来越明显。21世纪经济报道记者在走访中发现,一方面顶级学区房下跌,另一方面周边学区房逐渐升温。过去相对薄弱的会展路学区房甚至出现了“抢房”的情况。而还在苦苦追求教育附加值的家长们,又开始了一次大迁徙。——听说进好学校的概率很大,就赶紧凑起来买了。“我害怕聚在一起。谁也不能保证我打开的盲盒会中奖。我聚得越多,概率越低。”一位家长感慨道,现在是“买了就走,舍得”。大撤退“今年年初,德胜的营业额很低,一个月的营业额甚至比去年淡季还少。”德胜区一位资深经纪人告诉21世纪经济报道记者,不仅年初的传统旺季不旺,近期的成交量也比较冷清。“2026年之前可能不会有大的改善。”前面提到的“金德悦”是西城区金融街、德胜、月坛学区的简称。也是西城这个“教育高地”的“塔尖”。被誉为“顶级学区”,区域内有多所优质小学。尤其是德胜区几乎等于“六角勇士”,随便拿出一个小学都不常见。因此,该区域学区房价格一度冲上20万元/平方米。去年最火的时候,一夜涨价百万元的情况并不少见。然而,去年7月,德胜全部录取结果出区后,该区房屋交易量和成交价格急转直下,解约、降价出售案例接连出现。此后德胜区的成交量一直在低位徘徊,中间也有回暖迹象,但整体还是很冷。根本原因在于“高价买房却上不了好学校”。长期的涨价预期也被戳破,家长开始从顶级学区房撤退。“旧破小”的房子首当其冲,价格在短时间内大幅下跌。直到最近,价格仍比去年的高点低一点。以1990年建成的新外街小区一套60平米的小两居室为例。去年6月成交单价16万左右。今年6月,同一户型单价降至14万元。本来这个小区的房源每年都会保持一定的增长。经过综合计算,整体降价一套“老而 “不仅是学区房,连‘老破房’的整体价值都在缩水。来自机构的数据显示,今年上半年,北京传统意义上的“旧破房”成交量首次跌破50%的平均水平,而次新房则保持增长态势,突破20%。与传统顶级学区房的没落形成对比的是,周边的弱势学区房开始蠢蠢欲动。月坛学区旁边的展路片区,原本在家长的选择中排名靠后,但自从去年“金德月”受挫后,展路可以保证西外福小学和奋斗小学银河校区这两个相对优质的选择,进而成为家长追求的新目标。在家长看来,与其花高价买“金德月”的房子上普通小学,不如花中等单价买会展路的房子“求稳”。2022年的录取结果中,展览路学区的学位也比较充足。“731”之后的孩子至少可以进西外附小银河校区和奋斗小学。据一位长期在会展路工作的房产中介介绍,会展路去年的成交量有所好转。今年7月小升初录取结果出来后,该区域房屋交易量明显增加,甚至是德胜区的几倍。21世纪经济报道记者找到了一位去年底购买会展路学区房的年轻家长。她说她的孩子将在2025年进入小学。她是从德胜学区搬到会展路的购房者之一。原因是她不敢再赌德胜对口小学了。”就算最后调整了展路,至少房价没那么高,房子住着还可以。“连续两年接手德胜调剂生源的新街口学区房,优质学区房也涨价了。在新街口学区,皇城根小学官园分校对面的官园公寓最近出现了“抢房”现象。一套141平方米的四居室,售价2300万元,吸引了三四十组客户。房东临时涨价20万,但依然没有阻挡购房者的看房热情。“现在住在里面的租客不同意以后这么多人来查看房子。”新街口学区今年的录取结果也很理想。就连731后群体也能进房子对面的小学。“相比之下,皇城根小学官园校区是‘老牛’,家长要的是确定性。”一位负责该区域的经纪人解释道。不少业内人士认为,家长对这种入学确定性的追求短期内不会消失,从顶级学区房“逃离”的需求可能会陆续推高周边学区房的房价。不确定的“博弈”虽然现阶段教育资源仍不均衡,但致力于教育公平的改革得到了坚定的推进。去年以来,多校划片、教师轮岗、学区房指导价等政策接连来袭。今年,北京多个区公布了“学额到校”计划。所谓“学额到校”指的是优秀。质高中招生指标分配到初中学校的一种做法,也是一种促进教育公平的举措。2014年开始,北京推出了“校额到校”政策,但是涵盖的初中较少,在2021年的中招方案中,北京市多个区将优质高中50%以上的招生名额分配到全区所有初中,这就意味着,普通初中学校成绩优异的学生有更多机会进入重点高中。各类举措多管齐下,学校与房子之间的联系不再是“单线的、确定的”,目的也在于削减家长对于学区房的热捧。还在出手的家长数量已经有所减少,观望情绪浓厚。前述德胜经纪人告诉记者,客户们目前在西城各区之间做比较,少数下定决心要买的,也是做好了最坏的打算,并不指望房子能换来好学校。不过房子与学校的解绑,依然有相当长的路要走。“虽然过去一年各种各样的政策对学区房有了更多拘束,但总体来讲名校的教学质量昆明信息并没有明显稀释,所以教育均衡化是一个渐进式的过程。”郭毅补充说,学区房的价值变化也是一个长期的过程。本期编辑 黎雨桐 实习生 梅乐轩